第一節(jié) 物 業(yè) 
一、物業(yè)的含義 
“物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產的別稱或同義詞而使用的。 

物業(yè)是單元性的房地產。物業(yè)既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。 

關于物業(yè)的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： 

(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； 

(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； 

(3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交 通道路。 

由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)應是房產和地產的統(tǒng)一。這里的地產，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 

二、物業(yè)的性質 
世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。 

(一)物業(yè)的自然屬性 

物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質，是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質 ，它是物業(yè)社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業(yè)的自然屬性主要指： 

1.物業(yè)的二元性 

物業(yè)的物質實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其 基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質內容。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。 

2.物業(yè)的有限性 

物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經濟力量和技術水平。 

3.物業(yè)的差異性和多樣性 

物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經濟的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。 

4.物業(yè)的固定性 

物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。 

5.物業(yè)的永久性和長期性 

物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。 

6.物業(yè)的配套性 

物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 

(二)物業(yè)的社會屬性 

物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經濟屬性；從這一商 品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。 

1.物業(yè)的經濟屬性 

首先，物業(yè)的經濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經營管理都是商品經濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設、經營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經濟的關系，從生產到消費都不是無償?shù)摹?nbsp;

其次，物業(yè)的經濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。 

再次，物業(yè)的經濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經為越來 越多的人們所認識。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。 

最后，物業(yè)的經濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經濟、社會發(fā)展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程?！冻鞘蟹康禺a管理法》對物業(yè)管理公司資質驗證、物業(yè)管理、產權產籍管理等等都有明文規(guī)定。 

2.物業(yè)的法律屬性 

物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上。房地產物權，在我國是指物權人在法律規(guī)定 的范圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。 

與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產之所有權(物權)，而且， 物業(yè)的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。 

三、物業(yè)與房地產、不動產的區(qū)分 
“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。 

“房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。這種財產是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃 權、抵押權等。 

“不動產”一詞譯自英語real estatｅ或real property。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權益。房地產由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產。從廣義 的“房地產”概念來說，“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關系可見一斑。 

從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯(lián)系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： 

(1)稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產”是民法慣常使用的詞匯，“房地產” 則是經濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。 

(2)適用范圍不同。“房地產”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產和地產。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產”而非“物業(yè)”。如“房地產業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。 

(3)概念外延不同。一般而言，“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產，然而，它只是 指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 

基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。